文 / 大先生
东临深圳，南接珠海，北通南沙的中山，是个神奇的城市。
作为曾经的广东四小虎之一，中山由于人口基数小，GDP一路下滑，产业升级又找不到好的方向，如今经济实力已经落后于佛山和东莞。
就是这样一个没有存在感的城市，其楼市却在短短几年间，经历了一波三折的大起大落。
2015年，一纸“深中通道”的规划，让中山在全国出尽了风头，房价从四五千，一路飙涨到1万/㎡以上。
2018-2019年，深中通道的热度过后，中山房价开启了阴跌态势，曾经人满为患的售楼部变得门可罗雀。
到了2020年，随着深中通道开通的时间越来越近，加上深莞调控升级，原本一潭死水的中山楼市，突然又火得一塌糊涂。
整个11月，中山市商品房网签12712套，环比10月上涨约41.7%，与去年同期相比上涨约15.4%，超越了传统意义上的金九银十，为年内单月最高。
上个月，位于中山马鞍岛的保利天汇首次开盘。认筹时，带着粤B车牌的车排了几公里，给马鞍岛造成史上最大塞车场面，开盘后更是创下了3分钟就抢光的记录。
那么，中山楼市的火爆，到底是泡沫破灭前的回光返照，还是房价起飞前的触底反弹？中山的房子，还有投资价值吗？
前些天，大先生从深圳出发，驱车跨过珠江东西两岸，花了2天时间，对中山楼市进行了实地调研。
01
先说说这次考察的行程和见闻。
中山是中国5个不设市辖区的地级市之一，也就是说，中山没有严格意义上的区，也没有县，只有25个镇区，分为东北组团、东部组团、南部组团和西北组团，中山的城区称为中心组团。
我这次考察，基本每个组团都跑到了。为了大家看着清晰，这次就以组团的顺序来分别介绍。
东部组团
东部组团位于中山最东部，包括火炬开发区、翠亨新区（马鞍岛）、南朗镇。
这是距离深圳最近的地方，也是深中通道到达中山的第一站。无论是承接深圳的产业转移，还是人口居住的外溢，都是毋庸置疑的第一选择。

站在招商禹洲云鼎府高层看火炬开发区
东部组团的南部，还直接紧挨着珠海的高新区，也就20分钟车程。
目前，珠海高新区看海的楼盘已经3.2-3.9万/㎡了，不看海的也去到2.5-3万/㎡。而中山这个片区才卖1.6-1.9万/㎡，加上深中通道的利好，很多珠海高新区工作的年轻人都愿意买在这里。
最明显的就是位于南朗镇的锦绣海湾城项目。
在深圳、珠海购买力的合力下，该项目连续多年都是中山销冠，今年几乎每个月都挤进了中山住宅网签前十之列，1-10月网签总量达1730套，超过东区、石岐全区前10个月的网签总量。
但这个盘实在是太大了，总占地面积9800亩，规划户数近20000户，分18期开发，目前开发到第11期，比起周边其他楼盘，锦绣海湾城就是一个巨无霸的存在。
看完这个盘，我最大的感受就是，沙盘巨大，现场氛围热烈，楼盘中规中矩，配套不足，空置率很高，周边除了空地就是房子，隐约对其未来的前景有些担忧。
中心组团
中心组团位于中山的市中心，是中山行政机构所在地，也是中山发展最成熟的组团，由东区、南区、西区、石岐区、五桂山、港口镇、沙溪镇、大涌镇组成。
东区是中山新城区，主打学校和配套概念，价格也最贵，在2.1-2.7万/㎡之间。
石歧则是中山老城区，城区开发饱和度高，但配套很完善，老中山人也愿意住在这，价格在1.6-2万/㎡左右。
西区主要是主打中心区外溢，所以价格比东区、石歧要更低，只有1.3-1.7万/㎡。
除了是行政中心、商贸中心，中心组团还是中山的交通核心。
目前，这里有两个火车站，中山站和中山北站，可以坐广珠城轨直达广州、珠海，中山站去年还开通了高铁，可以到达广州、深圳、长沙、桂林、贵阳等城市。
再来看下最关键的深中通道，中心组团有三个深中通道的出口，分别是东区的博爱路出口和中山站出口，和港口镇的港口出口。
东北组团
东部组团往北就是东北部组团，该组团包括三角、民众、黄圃3个镇，北面就是广州南沙自贸区，目前房价在1.2-1.4万/㎡不等。
东北组团目前往中山市区的交通通达性较差。经过我实测，开车从这里出发，到东区CBD要30-50分钟，反而去南沙还比较快，到明珠湾起步区也就30多分钟。
显然，这里是中山最有可能受到南沙自贸区辐射的地方。
事实上，这里现在已吸引了不少从南沙过来的购房者。三角镇的一个新房中介告诉我，南沙客户占到他们总成交的接近5成。
至于和深中通道的距离，东北组团没有翠亨和火炬近，但相对其他组团而言算是近的。片区中规划的东外环高速将直接连接深中通道，在组团的3个镇都分别有出口。
但在产业发展方面，东北组团是比较落后的，以物流、家电、纺织、食品加工等传统产业为主，目之所及，基本是低矮厂房和大片还未动工的工地。
西北组团
西北组团北面靠近佛山顺德，西南面挨着江门，也是中山的副中心所在，包括古镇镇、横栏镇、小榄镇、东升镇、东凤镇、阜沙镇、南头镇。
西北组团是目前中山传统制造业最强的区域，比如小榄的五金、古镇的灯饰、南头的家电，工业厂区随处可见。
但城市面貌和主城区差距太大，小榄作为曾经的经济强镇，靠近镇政府板块的房子已经卖到1.7万/㎡。
而镇中心的海港城周末根本没什么人气，周边还是各种上了年龄的老房子，整个镇区城市面貌非常割裂。
在南头镇的瀚康首府项目，销售见我对着门前破败不堪、尘土飞扬的马路面露难色，赶紧说：项目旁边将建设一座全中山最大的海雅缤纷城，门口马路也会改造，周边还聚集了许多产业……
去往南头瀚康首府的马路
但她所说的这些产业，都是诸如玩具、电子、家电等中低端制造业，对房价并无多大支撑作用。
虽然有良好的产业基础，但该组团距离深中通道已经非常之远，可以说是中山距离深中通道最远的区域之一。
但为了吸引深圳人过去买房，这个区域的开发商也是使出了浑身解数。
像东升的龙光玖誉府，最低5万首付就能上车，首付剩下的部分，连带利息2年后再一次性付清。
楼盘销售也非常热情，拉着我不放，一再催促我当场缴纳诚意金，我费了好大功夫才成功脱身。
南部组团
南部组团包括板芙镇、神湾镇、三乡镇、坦洲镇。
南部组团的地理位置很特殊，组团的北部是中山最大的山系五桂山，大到几乎能把南部组团跟中山的其他镇区完全隔开。
但同时，它也是中山离珠海市中心香洲区最近的地方，直接插入珠海的腹地，紧挨着珠海前山、南屏。
尤其是最南的镇——坦洲，我从东区开车过去，还要先经过珠海的地界，随处可见的都是粤C的车牌，就连路牌都标明前方是珠海情侣路。
目前珠海前山房价大概2.8-3.2万/㎡，而中山坦洲靠近珠海的区域房价在1.7-2万/㎡，三乡房价大概是1.3-1.6万/㎡。
如此近的距离，如此大的房价差距，也吸引了很多珠海刚需购房者来南部组团买房，三乡、坦洲基本都是珠海人的天下。
在考察坦洲的佳境康城时，销售也直接说，楼盘7成都是珠海人买来自住。
02
再说下此次去中山考察，最深刻的几点感受。
感受一：中山的房子不是给320万中山本地人盖的，而是给深圳广州珠海的购房者盖的。
我看到的所有售楼部区域沙盘图，都不是中山城市地图的放大版，而是整个大湾区地图的放大版。
置业顾问会拿着激光笔，眉飞色舞地和你讲，中山的区位有多好，中山和周边城市的价差有多大，双城生活有多美好，临近广州珠海，未来的深中通道还连接深圳……
东部组团炒概念，大部分卖给深圳人；
东北部组团蹭概念，希望卖给深圳人；
中心组团价格不低，是为中山本地改善群体准备的；
南部组团沦陷为珠海的后花园，是卖给珠海人的；
西北组团靠近顺德，东北组团又靠近南沙，也有不少广州人来买。
这一方面是因为，中山地势平坦，面积不大，但处于广东地图的中心位置，地理位置得天独厚。从中山出发，到珠三角各城市的距离都差不多。
另一方面则是因为，中山是整个珠三角房价第二便宜的城市。最繁华的市中心东区均价不过1.6万/㎡，其他片区多在8000-12000/㎡。
由于规模小、增长乏力的人口和经济，中山靠自身经济根本撑不起房价。
中山市行政面积跟深圳差不多，但人口规模还不到340万，过去5年常住人口增量只有17万。2019年，中山GDP同比增长1.2%，大幅度落后全国平均水平。
过去10年，中山GDP增速在大湾区9城中也是垫底的，GDP逐渐被惠州、珠海反超，就连江门的GDP，也高过中山了。
感受二：中山各街各镇的房价，发展很均衡。
如果你买得起中山一处的房子，那么，你也就买得起中山任何地区的房子了。
根据安居客数据，11月份中山新房均价13825元/㎡；二手房均价11005元/㎡。而市中心与郊区的房价差不超过5000元/㎡，郊区之间的房价差不超过2000/㎡，一万元买遍中山不是笑话。
中山楼市之所以七零八落，和中山自身极其撕裂的城市规划有关。
时至今日，依然没有发展出一个能够辐射全市的中心，甚至没有要培植出一个新中心的迹象。
整个城市摊大饼，东一榔头西一榔头，像葱花饼一样多点开花，平均用力，看似好像每个镇区都有一个支柱产业，但其实每个镇区都不够强，即使是闻名全国的小榄镇，也没有很强的发展后劲。
也就中心组团的东西区和石歧，城市面貌不错，但比起同能级的城市，还是差得有点远，和惠城相比都稍显逊色。
所以我们可以看到，整个中山的基建都非常差，路网规划混乱、镇区与镇区之间的交通连接非常羸弱。
本身五桂山已经将中山割裂为南北两端，再加上基建落后，所以各镇区之间的通勤时间都很长。
我在中山考察过程中，从一个项目开车到另一个项目，基本都要花上半个小时甚至一个小时的时间，而且城镇化不是连片的，而是跳跃式的，可能走几公里看到的是高大上的高楼，然后一脚油门就变成了农田荒山。
在去锦绣海湾城的路上，我还被导航误导，把车开进了一大片香蕉林，差点出不来。
感受三：虽然开发商都把靠近深中通道作为项目最大的卖点，但购房者对于深中通道能否真正实现通勤，依旧疑虑重重。
不论是地理位置的尴尬还是产业的没落又或是规划的混乱，未来中山的唯一希望，就是往东拥抱深圳，深中通道就是那个能救命的桥。
但我在售楼处听到的购房者提出的最多的问题，就是深中通道的收费到底有多贵？
很多人质疑，深中通道说穿了就是一条收费大桥，又不是轨道交通，怎么形成通勤？
我之前也是如此持论。
但考虑到中山和紧邻的前海宝中的巨大价差，我们可以肯定地预期：一旦深中通道开通，会有很多企业转去中山，而类似去惠州的购房行为也将会成为普遍现象，尤其是前海、宝中的白领阶层。
而且有半官方人士透露，未来深中通道开通后，深圳官方将组织400辆大巴，来回穿梭深中两岸。
如果此事真能实现，大家担忧的通勤问题，也能得到极大的改善。
03
我们回到开头的问题：中山到底有没有投资价值，还能不能买？
坦白说，想要投资中山，真的就是在赌，赌深中通道，赌深中通道之后马鞍岛的未来、中山的未来。
如果赌赢了，收益还是很可观的。
但是，中山这样的城市，显然不是所有的区域都有未来，只能是寻找混乱市场中的局部机会。
我们是应该选择配套最成熟的中心区，还是最靠近南沙自贸区，未来有18号地铁线连接的片区，亦或是最靠近深中通道，但相对荒凉的翠亨新区呢？
告诉大家投资中山的3条最核心标准：
第一，是看离深中通道的远近，是否有深中通道的出口。
我们并不是因为中山经济有多强所以投资中山，而是中山离深圳有多近，受深圳辐射有多大才投资中山。
对于一个三线城市来说，它的自身价值一定是大不过它被一线城市辐射的价值。
对于中山各片区，距离上要考虑离深中通道的远近，哪里离深中通道越近，哪里就越有投资价值。因为能让深圳人过来买房，通勤时间一定是他们最看中的。
便利程度上要考虑是否有深中通道的出口。因为深中通道在海上是大桥，而在陆地上就是一条全程高速路，它会连通到中山东片区和北片区很多镇。
第二，是看区域自身发展是否够强。
除了考虑离深中通道远近，也要结合中山各片区自身的发展情况。
投资中山的房子，除了要考虑到未来深圳刚需过来接盘，也要考虑中山当地市场的需求，如果也能有中山当地购房人群的支撑，这就相当于为后期的转手和变现加多了一层保障。
要想当地人接手，那就一定要考虑这个区域自身的发展如何，而且有没有较强的产业支撑。
道理很简单，产业越强，创造财富的效应越强，所吸引的购房群体支付能力就越强。
第三，是看生活配套是否成熟。
最后，在片区的选择甚至是项目的选择上，也一定要考虑片区的生活配套问题。
不管是当地人，尤其是深圳外溢过来的刚需客户，如果生活配套都不成熟，你如何让他们留下来呢？
这些生活配套，有两点是必须要满足的，一个是学校，一个是商业配套。
我考察过很多临深片区的项目，只要是小区成熟，有完善的教育体系和商业的，哪怕它离深圳远一些，它也会吸引很多深圳刚需客来买，直接安家住在这里。
04
按照上面这三条标准，中山最值得投资的三大组团是中心组团、东部组团、东北部组团。
第一梯队：东部组团
它不仅离深中通道最近，区域内火炬开发区的产业也是最强。
目前最火爆的马鞍岛，是距离深中通道最近的区域，但现在的房价已经超过3万/㎡，价值已经被提前透支了不少。
稳妥一点的选择是，去翠亨新区和火炬开发区，淘一淘距离深中通道近一点，但价格泡沫还没堆高的项目。
1、翠亨新区
马鞍岛就是翠亨新区的起步区，到深圳车程最近，只需要20分钟。
作为最占地利的区域，翠亨新区不仅接轨深圳，区内还将加建两个城轨站，一个是南朗站，在区内中心区域。另一个是翠亨站，在翠亨新区的南部，这两个站点都将接轨广珠城轨，可以直接通往广州和珠海。
但翠亨新区起步较晚，发展相对落后，要发展起来需要的时间要长一些，对应的投资周期也会相应变长。
2、火炬开发区
它也有两个高速入口可以直达深中通道，但相比翠亨要离深中通道要略远一些。
但是火炬开发区有一个很大的优势，作为中山的产业龙头区域，汇聚了很多高新产业企业，GDP已经领跑全市多年。
火炬唯一的缺陷就是，大部分区域缺乏成熟生活配套。因此，投资这里必须买自身有完善配套的楼盘。
综合考虑离深圳通道远近和自身当前发展情况，火炬开发区的投资价值要略高过翠亨新区。
第二梯队：中心组团
如果投资中心组团，可以考虑以下两个镇区：
1、东区
作为中心城区的CBD，生活配套完善而且优质，是本地人最宜居的地方。
区内有中山站可以坐城轨直达广州、珠海，加上深中通道在此设立出口，交通网络很强大。
但这里的房价较高，对资金要求较高；由于房价已到高位，上涨空间也相对没有那么大。
2、港口
作为中山的新城区，目前区内配套不算十分完善。
但这里有个轻轨站——中山北站，通过城轨可直达广州、珠海，同时也有深中通道的出口，到广州、深圳的便利程度不输东区。
目前房价较低，随着区内配套逐步优化，加上深中通道的带动，未来相比东区有更大的想象空间。
第三梯队：东北组团
虽然东北组团当前的产业发展一般，但是这里即靠南沙自贸区，而且离深中通道也不远。可以考虑投资，但是只建议民众镇。
因为民众不仅是这个组团3个镇中距离深中通道最近的地方，也是到南沙自贸区CBD时间最短的地方，占尽区位和交通优势。
目前该区域内房价也相对较低，在1.1-1.2万/㎡。
至于其他组团，不仅距离深中通道很远，自身的发展也很一般，基本就是本镇区的人慢慢消耗，投资的潜力不大。
哪怕挨着珠海的三乡、坦洲和南朗，虽然和珠海存在明显价差，这些年成为珠海的后花园，但很多产品做得并不好，而且周边配套低端，教育也不出彩，顶多是珠海上班的人作为过渡的一站，只要一有钱，他们绝对换回珠海。
短期来看，中山三五年内发展有限，GDP可能很快就要被湛江、汕头赶超。
长期来看，中山的地理位置决定了其发展前景不会差。
投资中山，也要做好长持的准备。
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