一、定义

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。某城市更新项目
1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

某城市更新项目 — 广场变夜市
可以说，未来相当长一段时间内，城市更新是中国城市化新进程中不可或缺的主战场之一。

二、背景

中国的城市化建设进入了新的阶段。在经历了三四十年的大拆大建棚户改造式的轰轰烈烈之后，现在的城市更新逐步进入集约化、环保化的平稳改造新时代。

对中国大量的老旧小区以及原有的城市功能和环境进行大面积的改造，这是个艰巨的工程。在此过程中，通常各地各级政府是主导者，显然他们光靠地方财政是无法完成这项任务的，他们需要调动各方面的力量和资源来做好这项重大的民生工程。

【更新前】某老旧小区
【更新中】某老旧小区
【更新后】某老旧社区
在城市更新中，物业公司作为与最终客户最接近的点，在此过程中能够起到什么的作用呢？笔者做出简要分析如下。

三、分析

用最常用的战略分析方法SWOT进行物业公司参与城市更新项目的优势、劣势、机会、风险的分析。

优势方面（Strength)

1、服务经验
物业公司有相对成熟的服务经验，有对最终客户的理解，尤其是在环境保养和秩序维护方面，这些是城市更新过程中不可或缺的管理要求。

2、现成团队
物业企业数量众多、覆盖面广。在参与过程中因为物业有现成的团队，因此总的人力成本相对可控，比新组建团队相对要低一些。

3、运营管理
城市更新后的城市功能是需要通过运营和管理来实现的，而这一点也离不开物业公司的参与及协作。

劣势方面(Weakness)

1、资金不足
物业公司一般都是小本生意、体力活、辛苦钱，所以资金一般都不够雄厚。在城市更新过程中，因为涉及到大量的建筑以及改造，这个从物业公司的角度来说，确实会对资金链，造成一定的压力。

2、技术薄弱
物业公司本身还是从保安保洁，绿化，维修等基础的物业服务开始的，因此技术含量并不是很高，在涉及到城市更新的时候，有些技术能力显然是达不到的要求的。

3、成功案例不多、商业模式不清
由于城市更新对物业公司来说还是个新的事物。在同行中明显成功案例，可直接讲的是比较少的。此外，从商业模式的角度来说，物业公司如何在改造中解决现金流平衡的问题，达到最终盈利，模式也是不够清晰的，还需要更长时间来探索。

机遇方面(Opportunity)

1、政策鼓励
在今年年初的10部委的文件里面也明确的说，到了物业服务企业的使命已经可以延伸到小区红线以外。鼓励物业企业更多参与城市服务中来，可以说，目前的政策环境是比较好的。

2、市场广大
在一二线城市中，由于拆迁的成本日益增加，政府在改造的思路已经从原来的新建转变为旧改。集约化、点状化的改善，这样的旧改的项目，实际上还是巨大的需求，参与者可作为的空间很多。

3、服务升级
物业服务发展到现在这个阶段已经不再是基础的保安保洁服务了。有很多新的运营的功能以及生活服务的功能。所以在这个方面，物业公司参与城市更新的项目，可以帮助物业公司本身实现业务转型。

威胁方面(Threaten)

1、风险较大
由于城市更新项目涉及到很多的规划与改造。对安全及风险管理要求高，对物业公司来说，在这方面的专业能力普遍是不够的，因此有些技术层面的风险是需要认真对待。

2、周期较长
城市更新需要有一个较长周期，而且根据项目的不同，通常这个周期会有1-2年的时间。所以有些大的项目物业公司参与实际上难度还是比较大的，因为物业公司本身属于一个微利行业，不可能做长期的资本性投入。

3、退出较难
参与城市更新的初衷都是非常好的，而且政府主导调动社会资源来共同推进。这项任务也是非常有意义的。但是从物业公司本身来说，如果没有合理的资金准备和务实的政策支持，是很难的实现一个闭环滚动的。尤其当项目进展并不顺利的时候，很难中断和脱身。所以这是一个现实的风险点，在没有达到项目预期的情况下，物业公司如何止损退出，也是需要认真考量的。

四、方向定位

在分析完所有的物业公司参与城市服务的利弊之后，物业公司要认真评判自己的资源禀赋以及能力条件，是否合适参与城市更新。

物业公司选好自身在这项任务中的定位和方向很重要。综上分析，笔者认为物业公司需要成为城市更新的全链条的参与者，即：改造前设计的参与者、改造中秩序的管理者、以及改造后城市服务的提供者。

同时，笔者认为，物业公司参与城市改造是一个逐步的过程。既然中国的新建开发经历了几十年的历史，那么城市改造也会是一个长周期的事物。它可能有20年、30年，甚至更长。所以物业公司并不一定需要很快地在早期的时候参与其中，而是更多地学习与观察，并找准时机、合适的切入方式进行有步骤的尝试，这可能是更稳健审慎的做法。

五、路径选择

根据城市更新的主要阶段物业企业有不同的路径选择。物业公司可以从头参与整个过程，也可以中途切入，也可以后端再切入。

路径1、前端切入
从城市更新的前端就开始参与，相当于物业项目的前期介入专项服务，只是原来的服务对象由开发商变成了政府或者其他机构。有开发商背景的物业公司在这方面的专业能力还是很强的。这相当于把小区内部的设计扩大到红线以外，达到社区以及城市层面的规模。如果有条件的实力雄厚的物业服务商是可以从比较前端开始介入。

路径2、中间切入
物业企业可以部分参与改造工程。可以用合资合作的方式来进行部分的城市更新局社区改造的项目。多数情况下物业公司需要通过集成各种专业资源来完成更新任务，比如说外墙翻新、加装电梯、防水改造、绿化改造等。这个方式下，物业公司更多还是一个监督者或者一个总包方的角色。

路径3、后端切入
这个就是等城市更新项目完成以后，物业公司积极参与到其管理和运营合同的招投标，通过提供服务的方式来给更新过的城市提供服务。这种方式是相对来说风险比较小，也可能后期竞争者比较多，因而物业公司获得的实际收益比较有限。

六、结论

一、在当前的城市更新的潮流下，物业公司是可以逐步参与城市更新项目的。

二、物业服务企业在城市更新中，定位方向是——成为规划的参与者、改造的协助者和服务的提供者，

三、由于物业公司的资源条件、能力储备的不同，物业公司要选择合适自己的路径和时机，谨慎参与到城市更新的实践中去。【全文完】

黄亮
2021.3.1

（本文是笔者参与中物协产业发展研究委员会的2021年课题研究之一。仅供参考，欢迎指正。）