说燕郊是个弹丸之地不算过分，因为它整体面积只有差点110平方公里——东至东外环，西至潮白河，南至南外环、北至京平高速，东西长10约公里，南北长11约公里。北京三环的面积是159平方公里，也就是说，算上燕郊村里（非建成区）的面积，还差点三环面积的70%。
但是你别看地方小，这么些年，还真有人在燕郊吃了大亏，2017年的腰斩是吃了大势的“亏”，实际上，只要不是2016年后追高入手的，都是有涨幅的，但涨幅差距，是相对大的。这是叫做，吃了“内在逻辑的亏”。
随着北京多方位接管北三县、地铁、疏解产业等等变化，燕郊的未来房价格局，还会继续变化。
一、禁区
燕郊能发展至今这个程度，不容啥子乱七八糟的解释，只有一点——离北京近。具体近多少，自己搜索地图就行了（眼神不好的，地图都有标尺功能，自己量一下），我不做引导性解释。
因为近，人们自然追逐离北京越近越好，恨不得隔着河，游泳就能过去。
但是今年的情况，恰恰相反。物极必反，太近了，就招人烦。“卧榻之下，岂容他人酣睡”。
于是乎，人家就有了规定，燕郊靠近河3公里之内，不仅不能新增住宅，啥也不能新建。
燕郊也好，其他城市也好，房地产的发展，是脱离不了市政建设、配套等等一系列因素的，一旦这些东西被cut掉，意味着啥子？
吃差点红利。
可以改造、可以完善，但是在商业、教学、医疗、娱乐等等方面，都不也许再大动，这对于本就屁大点地方的燕郊，意味着啥子呢？
不能碰，不容买。
各位还可以打开地图，搜索下哪里离北京潮白河3公里之内。最起码，燕顺路是跑不掉的。
另外，我稍微加一句，我们理解问题，提议不容非黑即白，不能碰，说的意思是，大概率跑输燕郊大盘，如果你就是喜爱，当我没说。
二、同质化
如果你有到燕郊实地踩盘，你会发现，燕郊的房龄其实远远小于北京，道理很好理解——北京给外的大饼越摊越大，外围的有价值区域才被逐渐认可。大多数楼盘，建成时间都集中在2010-2015年。燕顺路多数楼盘、南城代表性的天洋城4代、还有各种福成系，几乎都是在这些年间建成的。
也就是说，靠年代区分楼盘品质，在燕郊并不太靠谱。非常是等后面规划落地后，在相对集中的楼龄区间里，除非它有极高的物业品质，否则几乎卖不上价。而物业品质好的小区，价格其实并不实惠，且品质保持能力远差于北京。超过10年还能保持不错的小区，微乎其微。
像北京，零几年的小区大家都得叫“次新”。
那么问题来了，在这种严重的同质化趋势下，就会让人左也不是、右也不是。
好品质的小区价格高、位置偏；一般品质的小区又怕保持越来越差。
三、折旧
有人肯定会问，这么为难，怎么挑选？
世界上没有比数学更讲道理的东西了，多数房产问题，都可以用小学二年级的数学来化解。
按照大家长久的观察与任何城市的房子，都是有折旧的，这个折旧，指的是“资产折旧“，说直白点，就是价格每年会降一些。
具体降多少呢？这个要分城市，像北京、上海这种国际化都市，每年折旧大概是总房价的1%。
说到这，有兄弟肯定会想到了，燕郊的折旧是一定会比北京高的。
一般大家认为，好小区折旧率≥2%，一般偏下小区折旧率≥3%。
这是啥子意思呢？
假设A小区环境不错，建成于2011年，房龄10年，那么，仅房子的折旧，就是大概20%。
那有脑子不太灵光的兄弟会问，2011年燕郊房价才几千块，再折旧20%，还剩啥钱了，如何今年还卖2万多一平米啊？
对于这种问题的，我们不容太惊讶，确实有，上周末大家就碰到了，如果这样的买房者遇到不懂专业、只懂营销的中介，我估计得老惨了。
假如今年A小区二手房价格是2万/㎡，那么如果它周边的新房价格卖到2.4万+/㎡，它就是贵了。无论他如何天花乱坠的描述，都是不合理的。今年开发商的现状，还能盖出花花来啊？
四、学区与地铁
学区房这几个月是被干趴下了，但是稍微有点脑子的人，也不会说出“以后没有学区了“这种傻话。
有人的地方就有江湖、有人的地方就有三六九等。这是最基本的丛林法则，不也许消失。
那自然，燕郊也有。燕郊的孩子上学，也有。
只是今年的燕郊居住者们，多数都是住着燕郊望北京，随着北京门槛与房价越来越遥不可及，不少人不得不退而求其次，择燕郊而念书，毕竟燕郊还是实实在在几十万居住者的地方。
今年来看，燕郊还处于开始级的学区等级下，连很多三四线的城市，学区房都不止一两倍的差距。对于燕郊，未来学区的差距，不也许不拉大。
但是鉴于人口毕竟有限，能够捧起来的牛小，估计最多也就一两个（中学同理）。
这一点，侧重一下，绝对不会吃亏的。大城市人去燕郊投资的话，肯定懂这事儿，属于投资逻辑上的降维打击。
至于地铁，燕郊属于地铁“0的突破“，地铁对于房价的影响，是不能忽略的。但是这种”城郊“地铁，可不是你们平时坐的北京2号线、10号线，在运营以后，肯定有各种开车方法。大站快车、甩站等等，也就是说，在燕郊仅有的几站地铁里，也有一定差别的，在挑选的时候，应该注意。
